司法省は、家主との共謀で告発された不動産テック企業の調査を開始します


このストーリーは、もともと ProPublica によって公開されました。

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司法省の反トラスト局は、テキサスに本拠を置く不動産テック企業が作成した家賃設定ソフトウェアが家主間の共謀を助長しているかどうかの調査を開始した.

2017 年の RealPage と最大の価格競争相手との合併について疑問が生じたため、調査が開始されました。 この情報筋はProPublicaに、一部のDOJスタッフが合併について懸念を表明したが、ドナルド・トランプ前大統領の政治的任命者によって覆されたと語った.

議会の指導者たちは、DOJ と連邦取引委員会に宛てた 3 通の書簡で、RealPage の調査を要求しています。

この書簡は、RealPage の価格設定ソフトウェアが家賃を競争力のある水準以上に押し上げ、大家主が連邦反トラスト法に違反して価格設定を調整できるようにしている可能性があるという懸念を提起しました。

「この料金設定ソフトウェアの使用は、本質的に集合住宅の賃貸料を人為的に引き上げるカルテルに相当することを懸念している」と 3 人の上院議員が 11 月初旬の書簡で述べた。 その中には、競争政策、反トラスト、消費者の権利に関する上院小委員会の議長を務めるミネソタ州民主党のエイミー・クロブシャー上院議員も含まれていました。

Capital Forum は火曜日に調査の存在と詳細を最初に報告しました。

RealPage のソフトウェアは、同社のクライアントであるプロパティ マネージャーから、テナントに請求できる家賃などの情報を収集することによって機能します。 その情報はアルゴリズムに送られ、利用可能なアパートごとに毎日の価格が推奨されます。

RealPage は、情報は集約され匿名化されていると述べているが、一部の専門家は、競合他社の個人データを使用して賃料を設定することは、反トラスト法に違反し、不動産管理者が価格設定を違法に調整できるようになる可能性があると述べています。

ProPublica は、このソフトウェアが一部の市場で広く使用されていることを発見しました。シアトルのダウンタウンのある郵便番号では、9,000 を超えるアパートの 70% がわずか 10 人の不動産管理者によって管理されていました。

RealPage は、コメントのリクエストにすぐには応答しませんでした。

同社は、RealPage は「さまざまな情報源から集められた市場データを法的に準拠した方法で使用している」と述べています。 同社によると、同社のソフトウェアは、競合他社の賃料などの外部要因よりも、物件自体の内部需給ダイナミクスを優先しているとのことです。 同社はまた、同社のソフトウェアは、家主が手動でユニットの価格を設定するために競合他社の電話調査に依存した場合に発生する共謀のリスクを軽減するのに役立つと述べました.

DOJ の調査は、連邦法執行機関が RealPage の家賃設定ソフトウェアを調べるのは 2 回目です。 2017 年、DOJ は、RealPage がその最大の競争相手である LRO、または Lease Rent Options として知られる家賃設定ソフトウェアを作成した Rainmaker Group と呼ばれる会社を買収しようとする提案された合併にフラグを立てました。

RealPage の当時の CEO、Steve Winn は、3 億ドルの購入により、RealPage は価格を設定していたアパートの数を 150 万から 300 万ユニットへと 2 倍にすることができると語った。

2017 年初めに買収が発表された後、DOJ は関係する企業に追加情報を要求しました。 連邦規制当局は、特定の規模を超える合併を精査し、現在は 1 億 100 万ドル相当の取引であり、通常、予備審査のみの後に続行を許可します。

しかし、政府は企業にさらなる情報を要求することができ、合併が競争を著しく損なう可能性があると考える場合、法廷で合併を阻止することさえ求めることができます。

DOJ による RealPage への最初の調査に携わったパラリーガルのスペシャリストは、同様の目的でソフトウェアを作成した競合他社への影響に焦点を絞ったものであると述べました。 パラリーガルは、提案された合併についてこれらの企業から苦情があったことは知らなかったと述べた.

DOJ と FTC の両方が使用する合併審査ガイドラインによると、当局は「通常、直接顧客と最終消費者の両方を含む顧客への影響に基づいて合併を評価します」。 しかしパラリーガルは、調査にはテナントの擁護者や賃借人と話すことは含まれていないと述べた。

「調査の焦点は、『競合他社や大規模なレンタル会社と話すこと』でした」と、調査について話す権限がなかったため名前を挙げられなかったパラリーガルは語った。 「それは限られた焦点でした。」

ProPublica が調べたシアトルの郵便番号では、10 の大手不動産管理会社の一部が RealPage のオリジナルの価格設定ソフトウェアを使用しており、その他は買収した競合他社のクライアントであることがわかりました。

事情に詳しい情報筋によると、DOJ のベテラン スタッフ メンバーの中には合併を懸念しているものもあったが、当時トランプ政権下で司法省を率いていた政治任命者は、法廷で異議を申し立てないことを選択した。

調査は、DOJ の反トラスト局が、AT&T と Time Warner の間の提案された合併を阻止するために訴訟を起こす準備をしていたときに行われました。 「彼がバランスを取ろうとしていたのは、リソースの制約の問題でした」と、情報筋は、当時部門の監督を担当していた元司法次官補のマカン・デルラヒムについて語った. さらに、RealPage は現在と同じリーチを持っていなかったと情報筋は述べています。

Delrahim 氏は火曜日、RealPage の最初の調査についてコメントすることを拒否し、この事件の非公開の側面について議論したり、質問を現政権に照会したりすることは、政府の倫理的制限に拘束されていると述べた。

彼は、ほぼ5年が経過したことを考えると、彼の「記憶はせいぜいあいまいです」と述べました。 しかし、彼は一般的に、「私の過去の記録から明らかなように、たとえ困難または前例のないものであっても、価値があると感じた訴訟を許可することをためらうことはありませんでした.

同部門による反トラスト法違反の訴追は、トランプ政権下で歴史的な低水準にまで落ち込んだ。

DOJ は火曜日にコメントを控えた。

クロブチャー氏が DOJ に宛てた最近の書簡では、2017 年の合併について言及し、そのような統合は市場を共謀に対して「より影響を受けやすく」する可能性があると述べ、RealPage の過去の行動を調べて、反競争的であるかどうかを確認することを検討するよう省に促しています。

RealPage によると、すべての製品 (会計などの他の種類のソフトウェアも含む) の顧客ベースは 31,700 を超えています。

同社のウェブサイトにある 2021 年日付のマーケティング資料によると、以前は Yieldstar と LRO と呼ばれていた同社のいわゆる収益管理製品は、「400 万台以上から信頼されている」とのことです。

ProPublica はまた、RealPage のソフトウェアを採用する家主を含むフォーラムである RealPage のユーザー グループが、1,000 人以上のメンバーに成長したことを詳しく説明しました。 クロブチャーの書簡は、グループに関する特定の疑問を提起し、上院議員はグループを通じて発生する「反競争的な調整の可能性について懸念している」と述べた.

議会議員からの手紙に加えて、賃借人は 10 月中旬以降、シアトルとサンディエゴの連邦裁判所に 3 件の訴訟を起こし、RealPage と多数の大家主が同社のソフトウェアを通じて反競争的行為に関与していると主張している。

サンディエゴでの訴訟が提起された後、RealPage の代表者は、同社は「申し立てを強く否定し、訴訟に対して積極的に弁護する」と述べた。 他の 2 件の訴訟については、コメントの要請に応じていません。

シアトルでの訴訟の 1 つである Campus Advantage の名前が挙げられているプロパティ マネージャーは、声明の中で、「訴訟における根拠のない主張に強く反対し、主張に対して積極的に弁護するつもりです。 キャンパス アドバンテージは、コミュニティを成功に導いてきた実績を誇りに思っています。」

3 件の訴訟で名前が挙げられた他の不動産管理会社は、コメントの要請に応じなかったか、コメントを拒否した。 1 つに到達できませんでした。





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